Pourquoi une loi sur l'évolution du logement et de l'aménagement ?
Malgré un investissement public de 40 Md€ par an, la France compte encore 4 millions de mal-logés. Les logements ne sont pas assez nombreux, et ils sont trop souvent inadaptés aux nouveaux besoins des Français (mobilité professionnelle, transformation de la composition des ménages, transition numérique et écologique, vieillissement de la population). Outre un accès difficile notamment pour les jeunes et les précaires, il existe de profondes disparités entre territoires. La loi ELAN a vocation à remédier à cette situation, en facilitant l’action de ceux qui construisent, rénovent, aménagent et en apportant des solutions concrètes aux besoins des Français.
1,89 million de demandeurs étaient en attente d'un logement social fin 2015
La loi ELAN va faciliter l'accès au logement et la construction de nouveaux logements
La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, promulguée le 23 novembre 2018, est une brique essentielle de la politique du logement. Elle simplifie les normes et assouplit les contraintes qui encadrent les nouvelles constructions. Elle adapte les logements aux réalités de nos vies contemporaines, et elle protège mieux les plus fragiles, notamment en luttant contre l’habitat insalubre et les marchands de sommeil.
Prévoyant une réforme de l’habitat social, elle cible tous les acteurs du logement : bailleurs sociaux, aménageurs, promoteurs, urbanistes, locataires, propriétaires, collectivités territoriales, professionnels de l’immobilier et syndics.
Ses 214 articles s’articulent en quatre chapitres :
- Construire plus, mieux et moins cher
- Faire évoluer le secteur du logement social
- Favoriser la mixité sociale et mieux répondre aux besoins de chacun
- Améliorer le cadre de vie
Ils visent trois objectifs principaux :
- Améliorer l'accès au logement dans les parcs privés et sociaux
- Améliorer le cadre de vie 'aménagement des territoires
- Simplifier les normes et faciliter la construction
A - Améliorer l’accès au logement dans les parcs privés et sociaux
Que ce soit en termes d’éligibilité ou sur le plan pratique, la loi facilite l’accès au logement pour tous, à commencer par les plus fragiles, ce qui implique notamment une réforme de l’habitat social.
Des locataires précaires mieux protégés – La loi prévoit une meilleure coordination entre les procédures de surendettement et d’expulsion locative, ainsi que l’information des différentes parties prenantes. Cela permet de prévenir plus efficacement les expulsions de locataires surendettés.
Sur 2,7 millions d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur, seuls 12 % bénéficient de logements spécifiquement dédiés aux étudiants.
Des loyers mieux connus et encadré – Dans les zones où le marché de l’immobilier est tendu, la généralisation des observatoires des loyers améliore la connaissance du marché. Les collectivités volontaires peuvent expérimenter l’encadrement des loyers sur la base de critères prévus par la loi. La caution locative Visale leur facilite l’accès à la location, tout en sécurisant les propriétaires.
La garantie Visale pour les étudiants en situation de précarité
Visale est une caution locative simple, gratuite et dématérialisée, qui couvre jusqu’à trois ans d’impayés. Dans le parc locatif social, le dispositif s’adresse à tous les alternant(e)s et étudiant(e)s, qu’ils soient boursiers ou non.
Un bail adapté à la vie active – La création d’un bail mobilité s’adapte aux contraintes de la vie étudiante et professionnelle. Il permet de mobiliser plus facilement des logements pour une courte durée, là encore en toute sécurité pour les propriétaires bailleurs.Le bail mobilité
D’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, il s’applique aux logements meublés et s’adresse à toute personne en formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire appelé à déménager dans le cadre de son activité professionnelle. Il ne nécessite pas de dépôt de garantie mais est sécurisé par la garantie gratuite Visale.
Le numérique pour simplifier – Plusieurs outils doivent simplifier les démarches d’accès au logement. Sur le plan pratique, le bail numérique permet de dématérialiser les annexes au contrat de location (diagnostic technique, extraits de règlement de copropriété) et même l’acte de cautionnement. Outre la rapidité et les économies de papier, cela permet un meilleur partage des données et donc une meilleure connaissance du marché locatif privé.
La location touristique mieux encadrée – Les contrôles et sanctions sont renforcés pour les loueurs et plateformes ne respectant pas les règles des locations de courte durée à but touristique. Elles peuvent atteindre 10.000€ par logement pour les propriétaires et 50.000€ pour les plateformes. Sauf exception, la location de la résidence principale ne peut excéder 120 nuitées par an. Celle des résidences secondaires varie selon les territoires.
Le secteur du logement social réformé
Plus efficace – Le secteur de l’habitat social devra évoluer afin de répondre de façon plus efficace aux besoins de la population, dans un souci de transparence et de justice. Cela passe notamment par le regroupement avant le 1er janvier 2021 des plus petits organismes (gérant moins de 12.000 logements) et la possibilité pour les bailleurs sociaux de développer des activités complémentaires d’ingénierie urbaine ou de gestion. Plus efficaces dans leur gestion, ils seront mieux armés pour construire et rénover plus de logements sociaux.
Plus transparent – En parallèle, la cotation de la demande de logement social est généralisée, afin que les critères d’attribution soient connus de façon transparente.
Le taux de rotation annuel des logements sociaux est inférieur à 10%
Plus proche des besoins réels – Dans les zones tendues, la situation de chaque locataire est révisée tous les trois ans afin de vérifier si le logement reste adapté aux besoins de la famille, qu’elle se soit agrandie ou au contraire qu’elle compte moins d’occupants, et de proposer un nouveau logement le cas échéant.
L’accession à la propriété facilitée – Les logements peuvent être plus facilement vendus, en particulier à leurs occupants. Aujourd’hui, sur un parc de plus de 4,5 millions de logements, seuls 8000 logements sont vendus chaque année. Chaque logement vendu permettra de financer en moyenne 2 à 3 logements neufs supplémentaires ou de rénover 3 à 4 logements existants.
Un logement vendu finance en moyenne 2 à 3 logements neufs supplémentaires ou en rénove 3 à 4 du parc existant
Plus adapté à la démographie et aux nouvelles aspirations – La colocation, en particulier intergénérationnelle, est élargie à tous les publics dans le parc social. Elle permet à une personne de soixante ans et plus de louer ou sous-louer une partie du logement qu’elle occupe à des jeunes de moins de trente ans. La sous-location d’une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans donne droit aux allocations logement pour les deux occupants.
La guerre est déclarée aux marchands de sommeil – Comme les trafiquants de drogue, les marchands de sommeil peuvent être poursuivis par le fisc sur présomption de revenus, et leurs biens immobiliers systématiquement confisqués. Ils seront interdits d’en acheter de nouveaux pendant dix ans.
B- Améliorer le cadre de vie en dynamisant l’aménagement des territoires
Vitalité des centres-villes, efficacité énergétique des bâtiments, déploiement du numérique… Autant de facteurs favorisés par la loi pour contribuer à un cadre de vie plus agréable.
Des centres villes revitalisés – L’opération de revitalisation des territoires, ou ORT, est un nouvel outil qui favorise une approche transversale. Les villes moyennes bénéficient d’un programme dédié.
Action Cœur de ville
Le plan Action cœur de ville vise à redonner de l’attractivité et du dynamisme aux centres des villes moyennes, dans lesquelles vit près du quart de la population française. 5 milliards d’euros sont mobilisés pour favoriser l’habitat, le commerce, l’emploi,
les transports, l’offre éducative, culturelle et sportive, et le numérique dans 222 villes moyennes de toutes régions de métropole et d’outre-mer, retenues pour préparer leurs projets de développement.
Les bureaux transformés – La transformation de bureaux en logements est également facilitée par de nouvelles mesures juridiques et techniques.
Le numérique largement déployé – Plusieurs mesures visent à simplifier, alléger et sécuriser les procédures favorisant le déploiement du numérique sur l’ensemble du territoire. Le plan gouvernemental de déploiement du numérique vise une couverture mobile de qualité généralisée dès 2020 et le très haut débit (supérieur à 30 Mbit/s) pour tous d’ici 2022.
La rénovation énergétique favorisée – Un plan de rénovation énergétique des bâtiments doté de 14 milliards d’euros sur la durée du quinquennat, prévoit de rénover 500 000 logements par an, dont la moitié occupée par des ménages aux revenus modestes et en situation de précarité énergétique. Le réseau FAIRE met gratuitement à leur disposition des conseillers pour les guider dans la rénovation énergétique de leur logement.
Par ailleurs, la loi fixe aux bâtiments tertiaires l’obligation d’effectuer des travaux d’amélioration de leur efficacité énergétique à horizon 2030.
L’opération de revitalisation de territoire (ORT)
Portée par la commune, son intercommunalité ou d’autres communes de l’EPCI, l’ORT concerne un projet global et transversal englobant l’habitat, l’urbanisme, le commerce, l’économie, les politiques sociales, etc. Elle comporte des mesures favorisant la rénovation de l’habitat et l’implantation de commerces en centre-ville. Elle prévoit un droit de préemption urbain renforcé et facilite la suspension des autorisations d’implantation en périphérie.
C- Simplifier les normes et faciliter la construction
Les règles encadrant les nouvelles constructions sont allégées afin d’inciter à la construction de logements en plus grand nombre.
L’aménagement simplifié – La loi simplifie les procédures pour les opérations d’aménagement et crée un nouvel outil juridique : la grande opération d’urbanisme.
La liste des pièces exigibles pour obtenir un permis de construire est allégée, et leur instruction sera dématérialisée à compter de 2022. Les recours contre les permis de construire sont traités plus rapidement, et ceux qui sont jugés abusifs sont combattus. L’objectif est de passer de 24 mois de procédure en moyenne à 10 mois.
Des règles assouplies autour des monuments historiques – Un simple avis de l’Architecte des bâtiments de France (ABF) suffit pour délivrer des permis de construire des antennes de téléphonie mobile ou de démolir des immeubles dangereux ou insalubres. Et ce, y compris aux abords de monuments historiques ou sites patrimoniaux remarquables, dans la mesure où les travaux ne touchent pas les bâtiments historiques-mêmes.
Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, la construction de 30 000 logements serait bloquée à cause de recours abusifs
Des logements neufs évolutifs – Les contraintes constructives sur les logements neufs en matière d’accessibilité aux personnes handicapées sont allégées. A l’exception de 20% d’entre eux qui doivent leur être totalement accessibles, l’obligation se limite au séjour et aux toilettes. En revanche, tous les logements doivent être évolutifs pour pouvoir s’adapter simplement aux besoins de leurs occupants tout au long de leur vie.
Le littoral plus accessible – De nouvelles opportunités d’urbanisation voient le jour dans les zones littorales, notamment les « dents creuses », des parcelles vides situées entre deux bâtiments d’un même hameau. L’interdiction de construire est maintenue dans la bande des 100 m du littoral et dans les espaces proches du rivage. L’exploitation touristique et commerciale du littoral reste également interdite.
La grande opération d’urbanisme
Ce nouvel outil juridique créé par la loi ELAN permet de déroger à certaines règles.
Les communes peuvent confier la réalisation d’équipements publics à l’intercommunalité.
Les documents d’urbanisme et les normes supérieures peuvent être rendues compatibles avec l’opération au moyen d’une procédure intégrée.